Έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά

1 Σεπ

Έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά

Νέα
 agora akinhtou eleghos

01-09-2025

1. Απαιτούμενα Έγγραφα - σχέδια (Ν.4495/2017 – Άρθρα 52-54, 83)

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) η οποία περιλαμβάνει

  • Εγκεκριμένα σχέδια οικοδομικής άδειας (κατόψεις, τομές, διάγραμμα κάλυψης κ.ά.).
  • Σχέδια αποτύπωσης (as - built) που απεικονίζουν την πραγματική κατάσταση μετά από τυχόν τακτοποίηση αυθαιρεσιών
  • Περαιωμένες δηλώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων, ΠΕΑ, ΜΣΕ (όπου απαιτείται).

2. Αυθαίρετες Κατασκευές & Ρυθμίσεις (Άρθρα 81-102 Ν.4495/2017)

Όλες οι παλαιές ρυθμίσεις (π.χ. Ν.3843/2010) πρέπει να έχουν μεταφερθεί στον Ν.4495/2017 για οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση.

Ο Κανονισμός Πολυκατοικίας δεν πρέπει να ακυρώνει τις τακτοποιήσεις (π.χ. αλλαγή χρήσης χώρου που ο κανονισμός απαγορεύει).

Ειδικές Ζώνες / Απαγορεύσεις (Άρθρο 89 Ν.4495/2017)

Πριν την αγορά ακινήτου πρέπει να ελέγχεται αν το ακίνητο ή το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή με ειδικό καθεστώς προστασίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις ισχύουν περιορισμοί δόμησης, χρήσης ή και πλήρης απαγόρευση νομιμοποίησης αυθαιρέτων.

α. Δασικοί χάρτες (Δασικές/Αναδασωτέες εκτάσεις)

Έλεγχος στο Ελληνικό Κτηματολόγιο/Δασικούς Χάρτες. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, δεν μπορεί να υπαχθεί σε νομιμοποίηση και ενδέχεται να υπόκειται σε διαδικασία κατεδάφισης.

β. Αιγιαλός – Παραλία – Ρέματα

Έλεγχος οριογραμμών αιγιαλού και παραλίας (ν.2971/2001) μέσω Κτηματολογίου ή Δ/νσης Τεχνικών Έργων Περιφέρειας.

Έλεγχος οριοθέτησης ρεμάτων (ΥΠΕΝ): κτίρια εντός οριοθετημένου ρέματος δεν νομιμοποιούνται.

γ. Αρχαιολογικές Ζώνες – Υπουργείο Πολιτισμού (ΥΠΠΟ)

Αν το ακίνητο βρίσκεται σε Ζώνη Α’ Προστασίας, απαγορεύεται κάθε δόμηση και νομιμοποίηση.

Σε Ζώνη Β’ Προστασίας επιτρέπεται δόμηση/νομιμοποίηση μόνο κατόπιν έγκρισης ΥΠΠΟ (γνωμοδότηση ΚΑΣ).

Απαιτείται έλεγχος στο Μητρώο Αρχαιολογικών Χώρων/ΥΠΠΟ.

δ. Ιστορικό Κέντρο Αθήνας & Διατηρητέα Κτίρια

Ακίνητα εντός Ιστορικού Κέντρου Αθήνας (ΦΕΚ προστασίας) ή διατηρητέα κτίρια απαιτούν:

- Έγκριση από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΣΑ) για οποιαδήποτε επέμβαση.

- Έγκριση ΥΠΠΟ αν βρίσκονται σε αρχαιολογικά ευρήματα ή ιστορικό τοπίο.

Σε τέτοιες περιπτώσεις ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ότι οι εγκρίσεις είναι υποχρεωτικές ακόμα και για μικρές εργασίες και να προβλέπει χρόνο/κόστος για την έκδοσή τους.

3. Χιλιοστά Οικοπέδου & Σύσταση (Ν.3741/1929 – ΑΚ 1002-1117)

Τα χιλιοστά πρέπει να αντιστοιχούν σωστά στη σύσταση και να είναι καταγεγραμμένα στην ΗΤΚ.

4. Στατική Επάρκεια (Άρθρο 99 Ν.4495/2017 – ΥΑ ΦΕΚ Β’ 1643/2018)

Αν απαιτείται Μελέτη Στατικής Επάρκειας (ΜΣΕ), είναι σημαντικό να ενημερωθείτε για

  • Το πόρισμα της ΜΣΕ
  • Τα σχέδια και παραστατικά επεμβάσεων (αν έγιναν ενισχύσεις).

5. Ενεργειακή Απόδοση (Ν.4122/2013)

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Υποχρεωτικό για κάθε πώληση.
Αν η ενεργειακή κλάση είναι χαμηλή, σημαίνει αυξημένα λειτουργικά κόστη και πιθανή ανάγκη ενεργειακής αναβάθμισης.

Συμπέρασμα

Ο πλήρης φάκελος με τα εγκεκριμένα σχέδια οικοδομικής άδειας, τακτοποιήσεων, as-built σχέδια αποτύπωσης διασφαλίζει ότι η ιδιοκτησία που αγοράζετε είναι πολεοδομικά νόμιμη, ενεργειακά ελεγμένη και με σαφή δικαιώματα επί του οικοπέδου.